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1 de Dezembro de 2021

Contrato de Locação

Dulciane Lidia, Estudante de Direito
Publicado por Dulciane Lidia
há 2 anos

                        Dulciane Lidia Ribeiro

  1. DESCRIÇÃO DO CASO

RUSSEFI EMPREENDIMENTOS LTDA, pessoa jurídica fixada na cidade de São Luís – MA, conjuntamente à LULLY & FILHOS COMÉRCIO LTDA, alugou um imóvel pelo prazo de 02 (dois) anos, tendo como garantia um caução equivalente a dois alugueis. Entretanto, devido à uma crise nos negócios, o locatário do imóvel deixou de cumprir com suas devidas obrigações em relação ao aluguel, durante três meses seguidos e então, o locador protestou o contrato, registrando o nome do locatário nos sistemas de restrição de crédito pelo valor do aluguel dos meses que esse deixou de pagar e também, requerendo a desocupação imediata do imóvel por parte do locatário, com ação de despejo. O locador requereu em juízo ainda, a tutela antecipada por conta do inadimplemento do locatário para com as cláusulas contratuais.

  1. IDENTIFICAÇÃO E ANÁLISE DO CASO
    1. Descrição das decisões possíveis:
  2. Deferimento do pedido da tutela antecipada de urgência satisfativa antecedente.
  3. Indeferimento do pedido da tutela antecipada de urgência satisfativa antecedente.
  4. Deferimento do pedido da tutela antecipada de urgência satisfativa antecedente.

Etimologicamente, a palavra “contrato” remete ao vínculo jurídico de manifestação das vontades, tendo em vista um objeto em específico. O termo “contractus” conduz ao sentido de ajuste ou pacto, em que um acordo de vontades origina direitos e obrigações entre as partes que participam da celebração do contrato. Pode-se dizer assim que contrato é uma convenção em que duas ou mais pessoas responsabilizam-se em cumprir com certas obrigações ou asseguram entre si, algum direito. (LARROUSE, 2004).

De acordo com Caio Mário (2014), locação é o contrato cujo uma pessoa se obriga a ceder de forma temporária o uso e o gozo de uma coisa não fungível, mediante remuneração. E ainda, segundo De Farias (2007, p. 42), em se tratando de contrato de locação de imóveis:

Fala-se de um contrato pelo qual uma das partes (locador), através de remuneração paga a outra (locatária), se compromete a lhe fornecer durante certo lapso temporal, determinado ou não, o uso ou gozo de bem imóvel destinado à habitação, à temporada ou à atividade empresarial.

Ainda conforme De Farias (2007), o imóvel pode ser locado para fins de a) locação residencial urbana; b) locação não residencial (incluindo-se a comercial); c) locação para exploração agrícola ou pecuária de prédio e d) locação de temporada.

Sobre contrato de locação de imóveis para fins residenciais, ressalta-se que é a locação destinada à residência de pessoas naturais, por qualquer prazo e cedendo ao locatário apenas o uso do imóvel, não podendo o mesmo usar o bem para fins de exploração econômica (pois descaracterizaria a finalidade residencial). (COELHO, 2005). Ainda a respeito da locação de imóveis residenciais, Venosa (2006, p. 140), afirma que “o mútuo acordo e o distrato permite o desfazimento de qualquer relação contratual, admitindo-se portanto, ação de despejo”.

Já os contratos de locação de imóveis para fins não residenciais, são contratos que abarcam imóveis para fins diversos, desde que não seja residir. É importante frisar que a locação entre locador e locatário pessoa jurídica, intuindo destinar o bem aos seus titulares, diretores, sócios, gerentes ou empregados, é tido como locação não residencial. A locação pode ser desfeita pela quitação do compromisso de compra e venda do imóvel, através do distrato, pelo descumprimento de qualquer obrigação prevista nas cláusulas do contrato e para a realização de reforma de emergência instituída pelo Poder Público. (LISBOA, 2005).

Observando o exposto no parágrafo anterior, afirma-se que a relação contratual de locação entre Russefi Empreendimentos LTDA (locatário) e Lully & Filhos Comércio LTDA (locador), constitui contrato de locação para fins não residenciais. Russefi não cumpriu com a obrigação que lhe era devida, de estar em dia com o pagamento do aluguel e portanto, a locação pode ser desfeita e a ação de despejo concedida, tendo por base meios legais (Lei do Inquilinato).

Quanto às garantias locatícias, vale citar que essas funcionam como um acordo inserido na locação, que serve para dar segurança ao locador, no que diz respeito o pagamento do aluguel e de outros encargos que incidam sobre o imóvel. Então, o objetivo dessas garantias é eliminar o risco do locador, de sair no prejuízo caso o locatário não cumpra com as devidas obrigações contratuais. (DE FARIAS, 2007).

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), essa prevê o deferimento de liminar em ação de despejo por falta de pagamento, no artigo , que afirma que seja qual foi o motivo do término da locação, a ação que o locador deve mover para reaver o imóvel, é a de despejo. Então, é legal a concessão da liminar da ação de despejo, a fim de que o locatário inadimplente, desocupe o imóvel. Russeffi Empreendimentos LTDA não cumpriu com a obrigação que lhe foi estabelecida em contrato, portanto, deve desocupar o local.

Incide sobre os contratos, um princípio básico e essencial à validade dos mesmos, o princípio da obrigatoriedade do contrato. De acordo com esse princípio, também designado de pacta sunt servanda, os contratos existem para serem cumpridos. (CARLI, 2005). Se há inadimplemento contratual, confere à parte lesada, o total direito de fazer uso dos instrumentos jurídicos necessários para que a outra parte do contrato, que não está cumprindo com a obrigações que lhes são cabidas, passe a cumpri-las. (GONÇALVES, 2006). A partir disso, tem-se que Russefi, na qualidade de parte do contrato e com responsabilidade a cumprir, assim não fez e tem que arcar com as consequências da sua inadimplência, qual seja ação executiva, cobrança ou despejo por falta de pagamento.

Ademais, também está expresso na Lei 8245/91, que a locação também será desfeita:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. (BRASIL, 1991, P.X).

É perceptível então, que assim como explícito no inciso III (parágrafo 9º) da supracitada lei, a concessão da ação de despejo é fundamentadamente legal, cabendo então o deferimento da liminar de despejo contra Russefi, por parte de Lully.

O princípio da função social do contrato, é um princípio social que visa tornar a relação contratual, mais útil e socialmente proveitosa. De acordo com Gagliano e Pamplona Filho (2006), o contrato deve também respeitar normas de cunho moral e social, que são de inegável exigibilidade jurídica. Essa função, procura integrar os contratos em uma ordem social harmônica, tendo como objetivo impedir aqueles que prejudicam a coletividade e também aqueles que prejudiquem de maneira ilícita, determinadas pessoas. Russefi Empreendimentos estava prejudicando Lully & Filhos Comércio, por estar inadimplente quanto ao pagamento do valor do aluguel. Então assim, o locador (Luly) precisa reaver o imóvel para que possa dá a ele, a destinação social a que anteriormente propusera, mas que estava sendo prejudicado por Russefi e que depois do despejo do locatário inadimplente, voltará a ter tal função social, só para quem de fato cumpra com as obrigações estabelecidas no contrato.

Nem sempre as cláusulas estabelecidas em contrato, são cumpridas pelas partes. Quando isso ocorre, tem-se a inexecução do contratual. Conforme Cavalieri Filho (2005, p. 298): “Haverá responsabilidade contratual, sempre que a inexecução do contrato decorrer de fato imputável ao devedor. Logo, a responsabilidade contratual, é também um dever sucessivo decorrente da violação de um dever primário estabelecido no contrato”. Ou seja, de acordo com a Teoria da Responsabilidade Contratual, o devedor deve reparar os danos causados pela obrigação que não cumpriu. Russefi descumpriu a obrigação estabelecida no contrato de locação com Lully, e portanto, deve assumir as consequências advindas dessa atitude.

As denominadas tutelas de urgência, constituem instrumentos jurídicos essenciais para proporcionar maior celeridade no trâmite processual, oferecendo maior estabilidade jurídica. Essas tutelas são imprescindíveis para a efetivação de certos direitos que devido à circunstâncias alheias, se encontram em estado de deterioração. As tutelas vêm justamente para resultar na materialização desses direitos, que revelando legitimidade, podem ser preliminarmente fruídos. (SILVA, 2004). Os direitos de Lully na relação contratual são claramente expressos pelas cláusulas do próprio contrato e também na própria Lei do Inquilinato, não restando dúvidas quanto ao deferimento da liminar de despejo.

A partir do exposto acima, conclui-se que a tutela de urgência é completamente aplicável na situação em questão, pois existe de fato o direito da LULLY & FILHOS COMÉRCIO LTDA em cobrar e reaver através da concessão judicial o bem imóvel locado para RUSSEFI EMPRENDIMENTOS LTDA, uma vez que essa última não cumpriu com suas obrigações. Tal direito pertencente ao locador, está completamente fundamentado na Lei do Inquilinato trabalhada no decorrer da exposição, sendo cabível também a entrega imediata do bem, pois configura prejuízo ao locador, ficar sem receber o pagamento pelo imóvel locado.

  1. Indeferimento do pedido da tutela antecipada de urgência satisfativa antecedente.

A Lei de Locações (Lei nº 8245/1991), alterada através da publicação da Lei nº 12112/2009, revela algumas especificação sobre o despejo devido à falta de pagamento. Quanto ao despejo, é uma ação cuja o locador se utiliza para reaver o imóvel. Ressalta-se que o locador é o proprietário do bem imóvel e o locatário é o que aluga tal imóvel. (XAVIER, 2014).

Ainda conforme Xavier (2014), a Lei de Inquilinato confere ao locador, a possibilidade de requerer em juízo, a liminar de desocupação do imóvel em 15 dias. “Liminar” é o requerimento realizado em caráter urgente, sem que seja necessário ouvir o locatário. Todavia, para que essa liminar seja concedida, devem ser obedecidas algumas condições, cumulativamente: a) o locador deverá prestar caução (fazer um depósito em juízo no valor equivalente a três meses de aluguel; b) no determinado caso, a razão dessa ação será a falta de pagamento de aluguel da locação nos respectivos vencimentos; c) caso não haja no contrato de locação, as garantias estabelecidas em lei. As garantias, como já expostas anteriormente, são 4: Caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão de quotas de fundo de investimentos.

Segundo o caso em análise, constava no contrato entre Russefi e Lully, a garantia da caução – inclusive depositada pelo locatário. Ou seja, então o contrato não está desprovido de garantias. E de acordo com a LINQ, inciso IX, prevê-se concessão de liminar em face de ação de despejo por falta de pagamento, quando o contrato estiver desprovido das garantias do artigo 37, o que não acontece na situação em questão, sendo inadmissível o deferimento da liminar da ação de despejo por essas razões.

Em consonância ao princípio da dignidade da pessoa humana, estabelecido pela Constituição Federal de 1988 e que guia todo o ordenamento jurídico, o contrato não deve ser um meio de opressão, mas sim um meio das pessoas estabelecerem relações jurídicas harmônicas e seguras, em que serão garantidas quanto ao respeito às suas vidas e dignidade, assim como também aos seus ideais e desejos. O contrato muitas vezes, tem o ‘poder’ de mudar a vida das pessoas que em diversas ocasiões, instrumentalizam seus anseios nesse negócio jurídico. (De Farias, 2007).

Segundo Diniz (2006), todos os princípios que regem os contratos, estão diretamente ligados ao do respeito à dignidade humana, oferecendo tutela jurídica aos contratantes, a fim de que se efetive a função social do contrato. A respeito da função social do contrato, Gagliano (2005), afirma que em tal princípio, reconhece-se o efeito de impor às pessoas, limites à liberdade de contratar, em prol do bem comum. Ou seja, as relações contratuais não devem desrespeitar, acima de tudo, a dignidade da coletividade. Foi visto que Russefi estava passando por uma crise nos negócios, não se sabendo o quanto a pessoa jurídica em questão poderia ser prejudicada pela ação de despejo provocada por Lully. Poderia Russefi, após o despejo, entrar em falência por não ter onde estabelecer sua sede, afetando todos os membros da empresa. Isso vai contra o princípio da dignidade da pessoa humana, bem como da função social; portanto, a liminar não seria válida.

A Teoria da Imprevisão reconhece novos eventos e imprevistos que venham a ocorrer com as partes envolvidas numa relação contratual, sendo a elas não imputáveis e autorizando a revisão contratual, a fim de ajustá-lo às circunstâncias supervenientes. (GAGLIANO E PAMPLONA FILHO, 2005). Como já explicitado, a crise nos negócios do locatário não estava prevista quando as partes firmaram a relação contratual. Sendo assim, o mais adequado a se fazer, é a revisão contratual, de modo a encontrar uma solução cuja locador e locatário não sejam prejudicados. Portanto, cabe o indeferimento da liminar da tutela antecipada em face do inadimplemento contratual, movida por LULLY & FILHO COMÉRCIO LTDA.

  1. Descrição dos Critérios e Valores contidos em cada Decisão Possível.
  2. Deferimento do pedido da tutela antecipada de urgência satisfativa antecedente.

- Pacta Sunt Servanda;

- Função Social do Contrato;

- Teoria da Responsabilidade Contratual;

- Lei do Inquilinato.

  1. Indeferimento do pedido da tutela antecipada de urgência satisfativa antecedente.

- Princípio da dignidade da pessoa humana;

- Função social do contrato;

- Teoria da imprevisão;

- Lei do Inquilinato.

REFERÊNCIAS

BRASIL. Lei 8245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em 13 out. 2016.

BRASIL. Código Civil Brasileiro. Lei 10.406 de 10/01/2002. Brasília: Diário Oficial da União, 2002.

CARLI, Vilma Maria Inocêncio. Teoria e direito das obrigações contratuais: uma nova visão das relações econômicas de acordo com os códigos civil e consumidor. Campinas: Bookseller, 2005.

COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil. v. 3, São Paulo: Saraiva, 2005.

DE FARIAS, Patrícia Pacheco. 2007. Aspectos destacados das garantias locatícias nos contratos de locação de imovéis residenciais. Disponível em: <http://siaibib01.univali.br/pdf/Patricia%20Pacheco%20de%20Faria.pdf>. Acesso em: 14 out. 2016.

DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 8.ed. São Paulo: Saraiva, 2006.

FILHO CAVALIERI, Sérgio. Programa de responsabilidade Civil. 6 ed. São Paulo: Malheiros, 2005.

GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil: (abrangendo o código de 1916 e o Novo Código Civil). São Paulo: Saraiva, 2005.

GAGLIANO, Pablo Stolze, PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil. 2005.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Contratos e Atos Unilaterais. 2 ed. São Paulo: Saraiva, 2006.

LARROUSE. Grande Enciclopédia Larousse Cultura, Nova Cultural, vol. 7, 2004.

LISBOA, Roberto Senise. Manual de direito civil – contratos e declarações unilaterais: teoria geral e espécies. 3 ed. São Paulo: Revista dos tribunais, 2005.

PEREIRA, Caio Mario da Silva - Instituições de Direito Civil - Volume III - Contratos - Rio de Janeiro: Forense, 2014.

SILVA, De Plácido. Vocabulário Jurídico. Rio de Janeiro: Forense, 2004.

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: contratos em espécie. 6. ed. v. 3, São Paulo: Atlas, 2006.

XAVIER, Eder. 2014. A nova Lei de Locações e o despejo por falta de pagamento. Disponível em: < http://justificando.com/2014/11/08/nova-lei-de-locacoeseo-despejo-por-falta-de-pagamento/>. Acesso em 13 out.

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